Gayrimenkul ve inşaat hukuku

Bu alan neleri kapsar

Bu alandaki ilişkiler 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile tapu, kat mülkiyeti, imar ve kentsel dönüşüme ilişkin özel kanunlara tabidir.

• Taşınmaz satışı ve satış vaadi
• Tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil
• Tapu şerhleri, ipotek ve irtifak hakları
• Kira sözleşmeleri ve tahliye
• Paylı ve elbirliği mülkiyeti, önalım ve ortaklığın giderilmesi
• Kat mülkiyeti ve kat irtifakı
• Kat karşılığı inşaat ve yapım sözleşmeleri
• Kentsel dönüşüm, kadastro ve komşuluk ilişkileri

Sık karşılaşılan konular

• Tapu iptali ve tescil: Muvazaa veya vekâletin kötüye kullanılması gibi hâllerde tescil yolsuz sayılabilir; aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Tescile iyi niyetle dayanan üçüncü kişinin kazanımı ise korunur (4721 sayılı Kanun md. 1023-1025).
• Kira bedeli: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönemlerde kira artışı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde her beş yılın sonunda bedel, hâkimce emsaller gözetilerek belirlenebilir (6098 sayılı Kanun md. 344).
• Ortaklığın giderilmesi: Paylaşmada uyuşma sağlanamazsa hâkim, malın aynen bölünmesine, bu uygun değilse açık artırmayla satışına karar verir (4721 sayılı Kanun md. 699). Temmuz 2026’da 7589 sayılı Kanunla yapılan değişikliğe göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında kimsenin malik olmadığı taşınmazlarda birinci artırma, bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır; bu artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve masrafları geçmesi gerekir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 114).
• Önalım (şufa): Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar, alıcıya karşı dava açarak payın kendi adlarına tescilini isteyebilir (4721 sayılı Kanun md. 732-734).
• Kat mülkiyeti: Ortak giderler, ortak yerlerin kullanımı, projeye aykırı değişiklikler ve kat malikleri kurulu kararları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındadır.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Arsa paylarının devri borcunu içerdiğinden resmî şekle tabidir; şekle aykırı sözleşmeler kural olarak geçersizdir (6098 sayılı Kanun md. 237; 4721 sayılı Kanun md. 706).
• Ayıplı yapı: İş sahibi kanundaki koşullarla sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya ücretsiz onarım isteyebilir; ancak kendi taşınmazı üzerindeki yapının sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa sözleşmeden dönemez (6098 sayılı Kanun md. 475).
• Kentsel dönüşüm: Riskli yapı tespiti ve yeniden yapım 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna tabidir; yeniden yapım kararları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (md. 6).

Süreç genel olarak nasıl işler

1. Delil tespiti: Yapı ayıpları gibi zamanla değişebilecek durumlar için dava öncesinde de delil tespiti istenebilir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 400 vd.).
2. Arabuluculuk: Kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesinde arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B). Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur, hak düşürücü süreler işlemez (md. 18/A). Konusu para olan ticari davalarda (6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu md. 5/A) ve tüketici uyuşmazlıklarında da bu şart aranır; tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar hariçtir (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 73/A).
3. Dava: Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve yalnızca zilyetliğin korunmasına yönelik davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür (634 sayılı Kanun ek md. 1; 6100 sayılı Kanun md. 4). Tapu iptali ve tescil, mülkiyete dayalı elatmanın önlenmesi ve önalım davalarına kural olarak asliye hukuk mahkemesi bakar; inşaat uyuşmazlıklarında asliye ticaret veya tüketici mahkemesi de görevli olabilir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (md. 12).
4. Kanun yolları ve yerine getirme: Kesin olmayan kararlara karşı istinaf ve kanunda belirtilen hâllerde temyiz yoluna kural olarak tebliğden itibaren iki hafta içinde başvurulur (6100 sayılı Kanun md. 345 ve 361). Taşınmazla ilgili aynî haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (md. 350 ve 367); tahliye ve para alacağı ilamları icra dairesince yerine getirilir.

Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler

• Kira sözleşmesinin uzaması: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinden sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir (6098 sayılı Kanun md. 347-348).
• Tahliye davaları: Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır (6098 sayılı Kanun md. 350). Kiralananın tesliminden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurulur veya dava açılır (md. 352).
• Önalım: Hak, satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer; 25 Aralık 2025’ten önceki satışlara eski iki yıllık süre uygulanır (4721 sayılı Kanun md. 733, geçici md. 1). Satış bedeli yerine hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri kesin süre içinde yatırılmazsa tescile karar verilemez (md. 734).
• Kat malikleri kurulu kararları: Aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan ise öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir; yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (634 sayılı Kanun md. 33).
• Ayıplı yapı: Ayıplar teslimden sonra uygun sürede, sonradan ortaya çıkanlar gecikmeksizin yükleniciye bildirilmezse eser kabul edilmiş sayılır (6098 sayılı Kanun md. 474 ve 477). Yükleniciye karşı ayıp davaları teslimden itibaren taşınmaz yapılarda beş, diğer eserlerde iki, ağır kusurda yirmi yılda zamanaşımına uğrar (md. 478); tüketiciye satılan konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda süre beş yıldır (6502 sayılı Kanun md. 12).
• Kadastro: Kadastro tutanağının kesinleşmesinden on yıl sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 12).

Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilir.

Bu sayfa, büronun faaliyet gösterdiği alan hakkında bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; uzmanlık iddiası taşımaz ve hukuki görüş yerine geçmez. Son güncelleme: Kasım 2026.